买铺不挑极品甭想养三代

字号:小中大 2010-08-02

　　俗话说“一铺养三代”。一间市口好、人气旺的商铺，给主人带来的回报是极其可观的，投资收益率远远超过银行存款利率。然而，伴随着近年来公众投资意识的觉醒、各类商铺的过度开发以及互联网虚拟商铺的冲击，如何挑选一间真正具有高回报率且能够有持续高回报率的商铺，正变得越来越有讲究。“一铺养三代”的说法似乎正在离我们远去，挑不到极品商铺根本别想“养三代”。

　　选铺口诀1

　　市口一定要好

　　商铺和住宅完全不同，地段和市口是决定投资成功与否的第一要素。地段好、市口好的地方，人流量大，生意才做得起来。有时候，别看只隔一间门面，生意也会差好多。比如某铺位于地铁口至居民小区的必经之路上，它就会比周边的商铺生意好很多；又如商场进口的位置总比商场深处的位置光顾的客人多。

　　只有生意红火了，人人都想拥有它，租金才有可能跟着上去。反之，没有人愿意租的话，房东即使想涨租金也不可能。在生意场上跌打滚爬了30年的王老太对记者说，她宁可要市口好、租金高的商铺，也不要租金便宜但做不出生意的商铺。“租铺子是为了赚钱的，赚不到钱，再便宜的商铺也白搭。”

　　一般来说，市中心要比郊县的人流量大，生意更好做，商铺更值钱。譬如，人民广场、中山公园或徐家汇等成熟商业圈的商铺，一定比松江地铁口的商铺值钱得多。业内人士劝告投资者，商铺投资千万不可贪小失大，有能力尽可能买贵的。

　　选铺口诀2

　　剩余年限要长

　　我国产权商铺的使用年限一般在40年或50年，目前相关法律法规还没有明确其使用年限期满后，能不能像普通商品住宅那样可以“续期”。也就是说，当40年或50年的使用年限到期之时，产权商铺的价值将有归“零”的风险。

　　“我国2007年颁布的《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹告诉记者，普通商品住宅70年使用年限期满后可以自动续期，但商业用房目前还没有“自动续期”一说。

　　正因为如此，投资商铺时不得不打听的是剩余年限的长短。有的开发商不是拿到土地后马上开发房产，而是“捂”在手上甚至十余年之久，这样投资者买到的商铺的使用年限就少了十年。也许十年时间，对于拥有70年使用年限且可以自动续期的商品住宅而言影响不大，但对于使用年限总共只有40年且很可能不能续期的商铺来说，无疑是一项致命损失——少了四分之一的收租权。

　　值得一提的是，多数投资者在购买商铺时，只注重销售单价，很少关注使用年限，这非常愚蠢。因为单价30000元、使用年限仅28年的商铺，实际上要比单价40000元、使用年限为38年的商铺更贵。

　　选铺口诀3

　　首选沿街商铺

　　目前，市场上常见的商铺多为某某功能大厦里的一个铺位，不邻马路。这些商铺有一个非常大的局限性，即受制于整栋商业楼的功能定位。比如，上海国际鞋城里的商铺多数时候只能租给卖鞋的；文化用品批发市场里的商铺只能租给文具店等。它们的客流量与整个商场的宣传力度密切相关。

　　而当一个大商场的数百间商铺被卖给不同投资者时，“三个和尚”的问题便显得十分突出。没有人全局管理，形象广告由谁掏钱呢？位于上海曹安路丰庄路口的好乐厚生商业广场(浙商商业广场)就是一个典型的例子。铺子早就卖出去了，但商铺购买者怨声载道，好些年过去了，生意就是做不起来。

　　最近，在相关街道的协调和敦促下，开发商请来了专业的商铺管理人才，补起了当年没做的“包租”功课，但进展相当艰难。“有些大一点的商户提出要5-6间门面打通后营业，可这5-6间门面属于不同的人，因为要求首年免租，商铺所有人意见不统一，其中只要有一人反对，整个事情就没法进行，总不能跳过其中的一间。”内部人士向记者大吐苦水。

　　相对来说，售铺时开发商就承诺包租的要好一些，但同样有问题。一旦商场真的被开发商弄起来了，有关租金的矛盾又很突出。商铺所有人会觉得开发商赚他们的钱，自己出租得到的租金要高得多，但违约又要向开发商缴纳高昂的赔偿费。

　　社区沿街商铺不存在这样的问题。只要该地段的住户多了，人气上来了，商铺的价格和租金自然就跟着涨了。

　　专家视线

　　看好社区沿街商铺

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄，从更为具体的细节上向投资者提出了商铺投资的个人见解。他首先将商铺分为大商场里的产权铺位和位于社区的沿街商铺两类，并认为前者投资价值不大，告诫大家尽量不要购买，建议投资者重点投资社区沿街商铺。

　　在薛建雄眼里，大商场里的铺位最大的问题在于产权过于分散，靠“散户”很难支撑起几万平方米的大商场。在他多年的从业时间里，很少看到有这样的产权极度分散的商场经营非常成功的。即便前几年有包租，过了包租期也很难运作。

　　相对而言，社区沿街商铺比较简单，投资没有太大的风险，其投资回报率主要看社区的发展速度，成不成气候。薛建雄认为，社区商铺无论是市中心的还是郊县的，都可以投资，两者之间的差别只不过在于价格。当然，买郊县的商铺需要更多的等待时间，而市中心的商铺往往成熟期会短一些。

　　“在挑选商铺时，最好选择那些门面宽、进深浅，在两条马路交界处的转角沿街商铺。”薛建雄还告诉记者，一般开发商在不同阶段推出的商铺价格差异较大，投资者当弄懂其中的原因。“要是商铺和住房一起开盘，其价格有可能低于住房，而当住房交付使用后才开卖的商铺，其价格自然就会高。成熟情况下，同地区商铺的价格应为住宅的两倍。”

　　热门商铺

　　●七浦路

　　在售一手商铺单价约12万元/平方米

　　据了解，七浦路服装批发市场目前在售新建一手商铺，位于老商铺附近，单价在120000元/平方米上下。商铺使用年限为50年，目前还剩46年。一间1楼14平方米的商铺要价168万元，购买者只需支付3%的契税便可，无需中介费。该商铺目前的年租金约72000元，投资回报率为4.29%，相当于普通住宅的两倍。

　　德必地产的赵小姐介绍说，伴随着地铁10号线的通车，类似商铺租金已经出现了上涨。她对记者说，上述商铺的租金是以前签的，现在马上就要到期，记者买下后可以签新的租约。“七铺路老商铺的年租金在15-30万元一年，这间商铺虽然是新的，但是未来月租金涨到1万元没有问题。”

　　●城隍庙

　　商铺租金的投资回报率约4%—7%

　　位于福佑路427号的福佑门商厦三楼的二手商铺，目前的单价约在37000元/平方米。福美来不动产的王小姐向记者推荐了一间32平米的商铺，总价118万元，该商铺目前出租给了做箱包生意的人，年租金房东净到手5万元，投资回报率约4.24%。

　　另根据德维地产的李先生介绍，位于福佑路225号的城隍庙小商品市场福佑商厦一楼在售的二手商铺，目前的单价在100000元/平方米左右，面积4-10平方米。40万元的商铺，一年的租金回报大概可以达到3万元左右，相当于7.5%。

　　●科技馆

　　二手商铺租金以每年15%的速度递增

　　位于地铁2号线科技馆站出口的亚太盛汇休闲广场商铺是开发商包租项目。商铺使用原年限为40年，目前至少已经过了5年，剩余30余年。记者看到，安居客上有一间产证面积35平方米的商铺在售，单价48571元/平方米，总价170万元。

　　对该物业颇为熟悉的21世纪不动产的李先生介绍说，该商铺比较接近出口，但不在出口处，170万元是房东到手的价格，买家除了自己3%的契税外，还需为上家支付税费，不过这个可以谈。该商铺统一包租的价格在4万元/年，且年租金以每年15%的速度递增，每年9月份一次性付清。

　　李先生了解到，该商铺实际的私租价格还比包租多1000元/月，也就是一年可以达到5.2万元。这样算下来，这套总价170万元的商铺的投资回报率大约在3.06%。

　　●三林

　　社区商铺目前售价4万元/平方米

　　地处三林路1608号的阳辰美景社区商铺目前出售均价为40000元/平方米，出租价格在每平方米每天2.5元到3.5元之间。目前拥有32个沿街商铺，面积在100到500平方米之间。阳辰美景社区周边已有安居苑、中方三林城、未来城等众多居民小区，附近规划有三林公园，还将建造15万平方米的七彩生活中心。在世博会的带动下，越来越多的人买房到三林，社区沿街商铺有望成为重要商业形式。投资回报率大约在2.28%到3.19%之间。

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